Locação de imóvel destinado ao atendimento da Administração Pública

A finalidade da licitação é de selecionar a proposta que irá promover maior vantajosidade à Administração Pública, desde que seja analisada, conjuntamente, com o principio da isonomia.

A Lei 8.666 de 21 de junho de 1993 em seu artigo 2° estabelece que as obras, serviços, compras, alienações, concessões, permissões e locações da Administração Pública serão obrigatoriamente precedidas de licitação.

Entretanto, há exceções previstas na Lei, isto porque, em alguns casos a licitação formal seria inconveniente ou não seria possível realizar com êxito as funções estatais.

A respeito da dispensa de licitação, o artigo 24 da lei supracitada elencou alguns casos em que é cabível a contratação direta. Citamos aqui o inciso X, que diz respeito à dispensa de licitação quando se tratar de compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento da Administração Pública, senão vejamos:

"Art. 24. É dispensável a licitação:

(...)
X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia".

Mas esta dispensa só será permitida se ficar comprovado que determinado imóvel satisfaz o interesse público. Deve-se averiguar se suas características, tais quais, localização, destinação, dimensão e edificação são relevantes e determinantes para o caso em questão.

Sobre o assunto, vejamos o que diz os nossos tribunais:

“A ausência de avaliação prévia do preço de locação do imóvel destinado aos serviços públicos, visando a verificação de sua compatibilidade com o valor vigente no mercado, enseja a declaração da ilegalidade e irregularidade do contrato e aplicação de multa ao responsável.”

(TCE/MS. Súmula nº. 28. Disponível em: www.tce.ms.gov.br)

“Determinar que no concerne à dispensa de licitação para aquisição de imóveis, que o enquadramento no art. 24 inc. X, somente é possível quando a localização do imóvel for fator condicionante para a escolha”

(TCU. Processo nº. 625.362/95-0. Decisão nº. 337/98 – Plenário)

“Em ação popular, que o contrato de locação celebrado por prefeitura municipal de Santos revelava valor adequado e justificado nos autos, não se caracterizando superfaturamento. Entendeu correta a dispensa de licitação quando a locação de imóvel se destine às finalidades essenciais da Administração, condicionadas às necessidades de instalação e locação.”

(TJ/SP;. Embargos Infringentes nº. 17.854, 7ª Câmara de Direito Público)

“Proceda, previamente à locação de qualquer imóvel, o criterioso estudo das necessidades operacionais ( instalações localização), fazendo constar do processo, inclusive, informações referentes à compatibilidade do valor de locação com o preço de mercado, conforme previsto no inciso X do art.24 da Lei n° 8.666/93, de forma a evitar pagamento de aluguel por áreas ociosas.”

(TCU. Processo nº. 009.118/2002-8)

Além de estar presentes todos esses requisitos apontados pelas jurisprudências supracitadas, necessário se faz verificar se o preço do imóvel é compatível com os valores praticados no mercado local. Assim, impõe-se a realização de uma pesquisa de mercado nos imóveis que apresentem as mesmas características.

A contratação depende, portanto, da evidenciação de três requisitos, que segundo MARÇAL JUSTEM FILHO, in Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos, São Paulo: Dialética, 2005, p. 250, são:

a) Necessidade do imóvel para desempenho das atividades administrativas;

b) Adequação de um determinado imóvel para satisfação das necessidades estatais;

c) Compatibilidade do valor do aluguel com os parâmetros do mercado.

O contrato de locação em que o Poder Público seja locatário, encontra-se previsto no art. 62, § 3º, I, da Lei nº. 8.666, de 1993, aplicando-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 da referida Lei e demais normas gerais, no que couber, (normas tipicamente de Direito Administrativo), bem como serão aplicadas as regras de Direito Privado, previstas na legislação sobre locação para fins não residenciais, isto é, a Lei do Inquilinato nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Diante de tudo que foi exposto, pode-se concluir que todas as precauções para que se inicie uma dispensa de licitação de locação de imóveis, com fulcro no art. 24 inciso X da Lei nº. 8.666/93, é no sentido de se evitar escolhas parciais na contratação. Além do mais, os princípios gerais que regem a administração como os da isonomia e da supremacia do interesse público devem servir de supedâneo para evitar a ocorrência de práticas irregulares nas locações.

Autor: Dr. Gleydson Guimarães, sócio do B|V|P|G Advogados Associados.